マンションの専有面積とは？快適に暮らせる専有面積の目安も把握しよう！

マンションには、「専有部分」と「共用部分」があります。

専有部分とは、リビングや水回りなど、入居者のみが使用できるスペースのことです。

共用部分とは、エントランスや階段など、誰でも使用できるスペースをいいます。

専有面積は専有部分の面積を指しますが、どのように確認すれば良いのでしょうか？

そこでこの記事では、マンションの専有面積に含まれる範囲や、確認方法について解説します。

快適に暮らせる専有面積の目安も紹介しますので、マンション選びの参考にしてください。

マンションの専有面積とは？

マンションの専有面積とは、入居者のみが独占的に使用できる部分の床面積のことです。

一般的には、以下のような場所が専有面積に含まれます。

• リビング・寝室などの居住スペース
• 浴室・トイレ・キッチンなどの水回りスペース
• クローゼットなどの収納スペース

マンションの専有面積の計算方法

マンションの専有面積の計算方法には、主に「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。

壁芯（かべしん／へきしん）面積は、柱や壁の厚みの中心を基準にして計測した面積です。

壁芯面積は、建築基準法に基づいて算出されるため、不動産業界では一般的な計算方法とされています。

内法（うちのり）面積は、部屋の内側の寸法を計測した面積で、壁の厚みを含めない点で壁芯面積とは異なります。

そのため、内法面積は壁芯面積よりも必ず狭くなります。

内法面積は、実際の生活空間の広さを把握するのに最適です。

マンションの専有面積の計算方法は、物件によって異なる場合があります。

マンションの専有面積を比較する際は、面積の計算方法を確認しておくようにしましょう。

マンションの専有面積の確認方法

賃貸マンションの専有面積を調べるには、物件資料で確認できます。 また、すでに賃貸マンションに入居している場合は、契約時にもらう以下の書類でも確認できます。

• 重要事項説明書
• 賃貸借契約書
• 登記事項証明書（登記簿謄本）

登記事項証明書には内法面積が記載されています。

物件資料には壁芯面積が記載されることが多いですが、明確な決まりはありません。

そのため、物件資料に記載の専有面積が、壁芯面積なのか内法面積なのかを確認しておきましょう。

また、内見の際は、実際に部屋の広さを計測するのが確実です。

家具の配置や生活動線をイメージし、生活しやすい間取りや広さであるかを確認しましょう。

マンションの専有面積に含まれない場所

マンションの専有面積には、以下のような場所も含まれません。

• バルコニー・ベランダ
• ロフト
• 床下収納
• メーターボックス・配管スペース

バルコニーやベランダが専有面積に含まれないのは、災害時に避難経路として使われるためです。

普段は入居者しか利用できませんが、災害時には避難経路として使う必要があるため、法律上は「共用部分」として扱われています。

そのため、物件資料にはベランダやバルコニーの面積を、専有面積とは別に記載されるケースが多いです。

ロフトは、天井を高くすることで部屋の一部を二層式にした空間のことです。

ロフトが以下の要件を満たすと、専有面積に含まれません。

• ロフトの面積が設置した部屋の2分の1未満であること
• ロフトの高さが1.4m以下であること
• 人が常に利用する用途になっていないこと
• はしごが固定されていないこと（自治体による）

物件資料には、ロフトの面積が省略されている場合があるため、内見時に計測して確認しておきましょう。

床下収納も、部屋面積の2分の1未満であれば専有面積に含まれません。

床下収納とロフトがどちらもある場合、合算面積が部屋面積の2分の1を超えると専有面積の扱いになります。

玄関の横にある、電気や水道のメーターボックスは専有面積に含まれません。

電気会社や水道会社がメンテナンスのために入ることがあるため、共用部分の扱いになります。

室内の配管スペースも部屋ではないため、専有面積に含まれません。

その他、以下のような誰でも使用できる場所は、マンションの共用部分にあたるため、専有面積には含まれません。

• 共用廊下・エントランス
• エレベーター・階段
• 駐車場・駐輪場
• ゴミ置き場・自転車置き場

快適に暮らせるマンションの専有面積や間取りの目安は？

マンションに住む世帯人数によって、快適に暮らせる専有面積や間取りの目安は異なります。

国土交通省が、「誘導居住面積水準」と「最低居住面積水準」という2つの住宅面積水準を示しているため、参考にしましょう。

「誘導居住面積水準」とは、豊かな住生活の実現を前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要とされる住宅の面積水準のことです。

誘導居住面積水準は、「都市居住型」（都市部やその周辺での共同住宅を想定）と、「一般型」（郊外や都市部以外の一戸建て住宅を想定）の2種類あります。

「最低居住面積水準」とは、健康で文化的な生活を送るのに必要不可欠な住宅の面積水準です。

それぞれの水準における世帯人数別の面積は、以下のとおりです。

※（）は3〜5歳児が世帯に1人いる場合の面積

上記の内容を踏まえて、ここでは一人暮らしから四人家族に分けて、快適に暮らせる専有面積の目安を紹介します。

※参照：国土交通省｜（１）住生活基本計画（全国計画）における誘導居住面積水準及び最低居住面積水準

一人暮らしの場合、1R・1K・1DKの間取りが人気です。

専有面積は20〜30㎡程度あればストレスなく過ごせるでしょう。

さらに快適性を求める場合は、1DK・1LDKの物件も候補に入れましょう。

二人暮らしの場合は、1LDK・2DK・2LDKの間取りを選ぶ人が多く、専有面積は30〜50㎡程度が目安です。

引っ越しの予定がなく、長期にわたって住む場合は、子どもが増えたときを想定して、3DKや3LDKの物件を選んでおくのも良いでしょう。

三人家族の場合は、2LDK・3DK・3LDKの間取りで、専有面積が50〜70㎡程度を目安にしましょう。

子どもが成長すると物が増えるため、居住スペースはもちろん、収納スペースの広さも確認しましょう。

四人家族の場合は、3LDK以上の間取りで、専有面積が70㎡以上あるのが望ましいです。

部屋数や面積に余裕があると、ライフスタイルの変化に応じて子ども部屋を確保したり、趣味の部屋を作ったりできます。

実際に賃貸物件を選ぶ際は、専有面積や間取りはもちろん、立地や築年数など総合的に判断するようにしましょう。

まとめ

マンションには、入居者が独占的に使用できる部分（専有部分）と誰でも使用できる部分（共用部分）があります。

専有面積は専有部分の面積のことで、計算方法は「壁芯面積」と「内法面積」の2種類あります。

専有面積を把握するには、物件資料や登記事項証明書（登記簿謄本）を確認しましょう。

なお、バルコニーやベランダ・ロフト・床下収納などは、基本的に専有面積に含まれません。

マンションで快適に暮らせる専有面積と間取りは、世帯によって異なりますが、以下を目安に考えましょう。

• 一人暮らし：20〜30㎡の1R・1K・1DK
• 二人暮らし：30〜50㎡の1LDK・2DK・2LDK
• 三人家族：50〜70㎡の2LDK・3DK・3LDK
• 四人家族：70㎡以上の3LDK・4DK・4LDK

この記事で紹介した専有面積の知識などを活用して、自分に合うマンションを見つけましょう。