仲介手数料が無料の賃貸物件のからくりとは？よくあるデメリット4選も解説

仲介手数料は、賃貸物件を借りるのに必要な初期費用のひとつですが、物件によっては無料の場合があります。 ただし、仲介手数料が無料だからと安易に契約してしまうと、入居してから後悔する恐れがあります。

仲介手数料がなぜ無料であるのか、そのからくりを理解しておくことが重要です。

そこでこの記事では、仲介手数料が無料の賃貸物件のからくりと、よくあるデメリット4選を解説します。 仲介手数料が無料の物件によくある特徴を理解したうえで、入居を検討しましょう。

仲介手数料とは？

そもそも仲介手数料とは、賃貸物件を紹介してくれた不動産会社に報酬として支払うお金です。 不動産会社は、仲介手数料をもらうために以下のような業務を行います。

• 賃貸物件の紹介・内覧対応
• 賃貸借契約の手続き・書類作成
• 入居までのサポート

不動産会社がオーナーと入居者の間に入り業務を行うことで、安全かつスムーズに賃貸物件を貸借できるのです。

賃貸物件における仲介手数料は、法律によって上限が以下のように定められています。

たとえば家賃が10万円の場合、仲介手数料の上限は消費税込で11万円となります。

仲介手数料の相場は、家賃の0.5〜1か月分が一般的です。

法律（※）では仲介手数料の上限のみが定められているため、下限の決まりはありません。 つまり、仲介手数料が無料でも問題はありません。

（※）宅建業法（宅地建物取引業法）第四六条

仲介手数料が無料のからくりとは？

賃貸物件によっては、以下のようなケースで仲介手数料が無料の場合があります。

• オーナーが負担している
• 不動産会社が賃貸物件を所有している

それぞれのからくりを解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料を全額オーナーが負担していると、入居者の仲介手数料が無料になる場合があります。

仲介手数料の上限は「家賃1か月分+消費税」と解説しましたが、これはオーナーが支払っても問題ありません。

オーナーが仲介手数料を全額負担する理由は、入居者の初期費用の負担を抑えて、入居しやすくするためです。 空室が続くとオーナーは家賃収入を得られないため、仲介手数料を全額負担してでもすぐに入居してもらえるほうが、メリットは大きくなります。

不動産会社が賃貸物件を所有している、いわゆる自社物件の場合は仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産会社の仲介業務は、オーナーと入居者の契約を成立させることが目的です。 賃貸物件を所有している不動産会社の場合は、オーナーの立場となるため仲介業務が発生せず、報酬となる仲介手数料も発生しません。

【賃貸物件】仲介手数料が無料のデメリット4選

ここでは、仲介手数料が無料の賃貸物件によくあるデメリット4選を解説します。

1. 条件が悪い不人気の物件が多い
2. 家賃が相場よりも高い
3. 敷金や礼金が相場よりも高い
4. その他にかかる費用が多い

なぜ、仲介手数料が無料なのかを考えることで、理解がより深まるでしょう。

仲介手数料が無料の賃貸物件は、条件が悪く不人気であることが多いです。条件が悪い物件とは以下のようなケースです。

• 築年数が古い
• 設備が古い
• 日当たりが悪い
• 周辺環境が不便である
• 駅から15分以上離れている

条件が悪い物件は入居者に敬遠されやすく、入居してもらうのが難しい傾向にあります。 家賃を低くすれば入居者を募りやすくなりますが、家賃収入が減少してしまいます。

そこで、家賃を下げずに入居してもらう施策として、オーナーが仲介手数料を全額負担しているのです。 仲介手数料の支払いは1度のみで済むため、オーナーの負担も少なく済みます。

仲介手数料が無料の物件では、家賃が相場よりも高い場合があります。

たとえば、以下のケースを比較しましょう。

このケースを比較すると、1年後の支出は以下のようになります。

仲介手数料が無料でも、家賃が2万円高いと1年後には支出が13万円も増えていることがわかります。

「仲介手数料が無料だから」と安易に契約せず、家賃の相場や初期費用がいくらになるのかを把握しておきましょう。

仲介手数料が無料の代わりに、敷金や礼金が相場よりも高いケースがあります。

敷金とは、物件を借りる際に担保として預ける費用です。礼金とは、物件を借りる際にオーナーへお礼の意味合いで支払う費用です。

国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書 」によると、敷金と礼金を支払った金額の最多は家賃の1か月分でした。

仲介手数料が無料の賃貸物件の敷金や礼金が、相場の家賃1か月分よりも極端に高い場合は注意しましょう。

仲介手数料が無料であっても、敷金や礼金が高いと初期費用は抑えられません。仲介手数料だけでなく、初期費用全体がいくらになるかを把握して検討しましょう。

出典：国土交通省｜令和4年度住宅市場動向調査報告書

仲介手数料が無料であっても、以下のような名目で費用を請求される場合があります。

• 書類作成費用
• 事務手数料

本来は仲介手数料に含まれる費用が、名称を変えて請求されるケースがあります。

賃貸物件を借りるのに必要な初期費用は、家賃の4〜6か月分が相場です。 初期費用の内訳をチェックし、不明点があれば確認しておきましょう。

仲介手数料以外の初期費用を抑える方法

賃貸物件を借りるには、仲介手数料以外にもさまざまな初期費用が発生します。

初期費用は「家賃4〜6か月分」が相場とされており、家賃5万円の物件なら20〜30万円ほど必要になることが一般的です。 しかし、仲介手数料を無料にする以外にも初期費用を抑える方法はあります。

• 敷金・礼金ゼロの物件を探す
• フリーレントの物件を探す
• 閑散期に入居する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

敷金や礼金がかからない物件を選べば、初期費用を抑えられます。 しかし、仲介手数料が無料であるケースと同様に、家賃が相場よりも高かったり、条件が悪かったりする場合があるため注意しましょう。

フリーレントとは、入居してから一定期間家賃が無料になる契約のことで、入居してから約1〜2か月の間無料になるのが一般的です。

ただし、フリーレントの物件は短期で解約した際の違約金や、家賃が高いケースがあるため、契約条件や相場などを詳しく確認しておきましょう。

5〜8月の引っ越しが少ない閑散期に入居することで、初期費用を抑えられるケースがあります。

閑散期は入居希望者が少なくなるため、仲介手数料や礼金などの値下げ交渉を優位に進められる可能性が高くなるでしょう。

また、閑散期は不動産会社が集客のために、仲介手数料の無料や半額などのキャンペーンを実施しているケースがあります。

引っ越しにかかる費用も閑散期は安く済むため、入居時期を調整できる場合は閑散期を狙うのがおすすめです。

まとめ

仲介手数料が無料の賃貸物件のからくりや、よくあるデメリット4選を解説しました。

仲介手数料が無料の場合は、オーナーが代わりに負担していることが多いです。 仲介手数料が無料は一見するとお得に感じますが、物件の条件が悪かったり、その他の初期費用が高かったりすることがあるため、安易に契約しないように注意しましょう。

賃貸物件の初期費用を抑えるには、費用の相場や契約条件などを詳しく把握するのがポイントです。

仲介手数料がなぜ無料であるのかを理解して、総合的に物件を判断して入居を決めましょう。